城市更新，是指对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。城市更新方式包括拆除重建、综合整治、功能改变三种方式，其中拆迁重建是城市更新最为常见的方式，因拆迁重建涉及的涉及的利益重大，周期长，主体关系复杂，城市更新的拆迁重建项目面临着许多难题，解决拆迁重建面临的问题，有利于推动城市更新的步伐。

一、合法建筑拆迁问题及其解决办法

1、合法建筑的拆迁重建面临的问题

由于合法建筑的所有权人对其建筑物享有绝对权，当其持有的建筑物处于城市更新的拆迁重建项目范围内，完全可以基于自身的意思自治决定是否搬迁。尽管多数所有权人会基于对政府的支持或预期内合理的拆迁补偿而同意出让不动产物权，但仍有些所有权人可能基于长期稳定居住而产生深厚的归属感或拆迁补偿未达到其预期或认为城市更新完成后能够获得更大的增值利益而拒绝搬迁。此时城市更新的拆迁重建项目出现谈判僵局，导致城市更新项目无法继续开展。

2、解决方法

（1）根据《民法典》第278条规定，在专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决时，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，可以改建、重建建筑物及其附属设施。因此，在专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的不动产权人同意重建建筑物的情况下，少数不动产权人不同意的，同意或期望拆迁重建的大多数业主可以向法院起诉。判决生效后，在该少数不动产权人仍然拒绝搬迁的情况，可依据生效判决申请法院强制执行，使城市更新项目继续进行。

（2）对于涉及宅基地的房屋所有权的拆迁重建项目，村集体可以不同意城市更新拆迁重建方案或者村集体多数表决通过的方案的集体成员为被告，主张该少数集体成员按照拆迁重建方案或村集体表决通过的方案参与城市更新项目。在城市更新项目已得到政府批准，且搬迁补偿方案已由村集体经法定程序表决通过的情况下，法院一般会支持村集体的诉讼请求。  

（3）由于城市更新拆迁重建是一项土地使用权、所有权、房屋所有权等权利混杂，利益主体众多的项目，在项目进行的过程中往往因主体所处地位不同，利益立场对立，协调艰难。因此，在城市更新拆迁重建项目中引入谈判专家、法律人士，专门就城市更新拆迁重建项目各方主体共同关心的问题进行探讨，交换意见、帮助各方进行协商，协调各方主体的利益，可避免实施主体强势压低拆迁补偿费用以及不动产权利人漫天要价，有效解决城市更新项目面临的难题。

二、违法建筑拆迁重建面临的问题及解决办法

1、违法建筑拆迁重建面临的问题

我国城市更新拆迁重建项目涉及的违法建筑主要有三类：

（1）不符合城乡建设规划、没有办理建筑工程规划许可证等手续的违法建筑；

（2）历史遗留违法建筑，此类违法建筑建造的时间久远，其违法因建造时的法律法规不健全、原建造人改制等客观原因造成；

（3）城市更新范围确定后，在合法房屋上抢建产生的违法建筑。

若在城市更新拆迁重建过程中，对违法建筑一律采取强制拆除处理，对建筑物的利害关系人一律不予以补偿安置的“一刀切”做法，不但不符合依法治国的要求，甚至可能会阻碍城市更新项目进程，激化矛盾。尤其对于历史遗留违法建筑的处理，不应如此简单粗暴采取“一刀切”做法，因为历史遗留违法建筑在在今天是属于违法建筑，但是在建筑建造时不属于违法建筑。

2、解决办法

为了避免阻碍城市更新拆迁重建项目的进程，激化矛盾，对待违法建筑应根据具体情况具体考虑，根据有关法律、法规的基本原则，结合各地实际，分别予以处理。

（1）根据实际情况违法建筑可以通过补正相关手续转变为合法建筑的，相关行政部门或城市更新项目实施主体可以要求违法建筑的利害关系人补办手续，以此获得拆迁补偿安置。

（2）对于不可通过办理补正相关手续转变为合法建筑的违法建筑，如小产权房、抢建的建筑、占用耕地的违法建筑等，若要依照《行政强制法》的规定进行强制拆除的，亦必须严格依照《行政强制法》规定的程序，方式进行合法的拆除，保障行政相对人的合法权益。实施强制拆除前要依法送达行政处罚决定时同时书面催告当事人履行义务。当事人收到催告书后有权进行陈述和申辩。行政机关应当充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据,应当进行记录、复核。行政相对人若在法定期限内提起行政复议或行政诉讼的，不能进行强制拆除。

违法建筑对城市的整体布局和发展秩序造成不良影响，并且可能存在重大安全隐患。城市更新拆迁重建项目进行过程中不可避免要面对违法建筑的拆迁处理问题。我国目前在违法建筑处置方面尚缺乏有效的规范。实际中遇到违法建筑搬迁难的问题只能具体情况具体处理。