借名买房的法律风险提示
2021-04-091168
借名买房是指由于限购、限贷、户籍等原因，购房者不能或者不便直接以自己的名义购房并登记在自己的名下，于是，购房者与他人约定借用他人名义购房，购房款由自己支付但房屋暂时登记在他人名下。借名买房现象在实践中常常发生，那么借名买房存在哪些法律风险呢？
一、购房者借名买房的主要原因：
1、规避法律、政策：
（1）规避房屋限购令政策;
（2）规避限贷令以及其他贷款障碍;
（3）简便手续、减少税费。
2、争享特定购房优惠或特殊的身份或条件所享有的便利、优惠。
3、隐藏真实的财产信息。
4、转移财产、逃避债务。
二、借名买房的法律风险
1、出资人所面临的法律风险
（1）如果出资人借名买房后，登记权利人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡，其继承人不了解借名之事，不承认借名之事。即使出资人留有足够充分的证据证明借名买房的事实存在，也为其自身带来许多不必要的麻烦，若出资人无法证明借名买房的事实，那么将会导致钱房两空。
（2）如果出资人借用他人名义购买的房屋为保障性住房，因出资人本身并不符合购房条件，即使能够证明借名买房事实的存在或者登记权利人认可借名买房事实，出资人也无法办理房屋过户手续，无法取得该保障性住房的所有权。
（3）如果登记权利人擅自出售房屋，交易相对方为善意第三人且已经办理变更登记的情况下，则该善意第三人已取得房屋所有权，出资人无法要求撤销交易并拿回房屋。即使证明了借名购房事实的存在，出资人也只能要求登记权利人承担相应的责任。
（4）如果登记权利人擅自在该房屋上设定抵押权等他物权，在对方当事人为善意第三人的情况下，出资人如果要求确认该房屋的所有权，通常需要涤除抵押权等他项权利，才能获得他项权利人的认可，若抵押权人按照法律规定和抵押权登记实现抵押权，必定会导致出资人的自身权益受损。
2、登记权利人面临的法律风险
（1）如果出资人是出于借助登记权利人的特殊身份或条件享受便利、优惠的目的，那么借名买房后登记权利人就失去了可以享受此次便利和优惠的机会，如部分城市的首套房优惠政策，抽签摇号所取得的序位等。
（2）如果出资人因缺乏信用资质无法贷款或无法全额贷款而以登记权利人的名义贷款买房、办理按揭手续，一旦出资人不履行或者逾期履行按揭还款义务，则会对登记权利人的信用资质产生影响，登记权利人可能会被银行要求还款。
（3）因为我国的物权变动实行公示公信原则，如果登记权利人因未偿还到期债务，被其债权人申请强制执行，法院在查明被执行人财产时，会把登记在其名下的借名购房的该房屋视为登记权利人的财产，若该房屋被作为被执行人生活所必需的财产予以保留，则会执行登记权利人的其他财产，导致登记权利人的实际上生活所必需的财产被执行。
三、借名买房的当事人应如何保障自身权利
一般而言，借名买房的当事人关系比较密切，其中多为亲属关系。因为借名买房的双方当事人信任度比较高，多数当事人可能未签订书面协议或者协议约定并不明确。但由于借名购房本身隐藏着许多不可预测的因素，容易引起纠纷。一旦双方发生纠纷，不仅会破坏双方当事人的感情，而且损害当事人自身的财产权利。
根据现有的法律规定和我国司法实践，避免借名买房引发纠纷或者纠纷加剧。当事人可从以下几方面出发，保障自身权利：
1、如当事人购房并未违反法律、法规的禁止性规定，确需采用借名买房方式的，应当签订书面合同，并将双方当事人信息、房屋信息、房屋购买方式和双方约定的其他内容记载清楚。
2、出资人、登记权利人在借名买房前都应当对对方的财产、信用资质等做详细、深入的了解。
3、出资人应当妥善保管购房凭证、房款支付等所有证据材料，避免发生纠纷后举证困难，不能证实借名买房事实。
4、为防止登记权利人擅自处分房屋，出资人可与登记权利人办理房屋抵押权登记，将该房屋抵押登记在出资人名下。