关于房屋买卖纠纷的裁判规则
2021-04-191026
房屋买卖是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款。房屋买卖作为一种法律行为，有着其自身固有的特征。我国为了统一法律适用，准确适用法律，对于房屋买卖合同的纠纷适用一定的裁判规则。那么关于房屋买卖纠纷的裁判规则有哪些呢？
1. 借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款，该商品房买卖合同具有法律效力，但不得将超出法律规定保护限额的利息转化为已付购房款。
2.双方当事人基于同一笔款项先后签订《商品房买卖合同》和《借款协议》，并约定如借款到期，偿还借款，《商品房买卖合同》不再履行；若借款到期，不能偿还借款，则履行《商品房买卖合同》。在合同和协议均依法成立并已生效的情况下，当事人之间同时成立了商品房买卖和民间借贷两个民事法律关系。
3.借款到期，借款人不能按期偿还借款。对方当事人要求通过履行《商品房买卖合同》取得房屋所有权的不违反法律关于禁止流押的规定。
4.商品房买卖中，合同中分别约定了逾期交房与逾期办证的违约责任，但同时又约定开发商承担了逾期交房的责任之后，逾期办证的违约责任就不予承担的，该约定属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应按照合同约定承担逾期交房、逾期办证的多项违约责任。
5. 在涉及学区房买卖合同案件中，买受人可以申请对涉案学区房学位进行行为保全的，经审查申请人的请求权具有正当性，且不采取保全措施可能导致其无法使用学位或遭受其他损害的，法院可以作出禁止使用涉案房屋及该房屋所对应户口的学位的保全裁定。
6.出卖人将房屋出售后又转卖他人，后买受人是否尽到必要的审查义务，是否支付了合理对价，以及其与出卖人是否存在特殊关系等，均是判断后买受人与出卖人是否构成恶意串通的依据。
7.在顶名办理购房及按揭贷款的情形下，顶名方主张顶名协议无效，并拒绝协助将房屋权属登记在委托方名下的，法院在查明双方达成的顶名协议内容，以及顶名协议是否为其真实意思表示，是否存在《民法典》规定的合同无效的情形后，作出顶名协议是否有效的认定。在认定顶名协议有效的情况下，法院按照顶名协议约定的名为顶名协议、实为委托代理的内容并综合考虑案件其他事实确认房屋的实际购买人。
8.房屋买卖双方为逃避税收而签订“阴阳合同”，并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户，损害了国家利益，相应价格条款应认定为无效。“阳合同”的其他条款如不违反法律规定的，继续有效；继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的，认定为对“阴合同”相关内容的变更。
9. 因受到房产新政策和违约行为共同作用致使房屋买卖合同无法履行，双方当事人均有权解除合同。当事人存在违约行为，仍应当承担违约责任。
10.国家实行房产新政策，当事人已预见到购房存在巨大商业风险，并在合同中对国家房贷政策变化导致按揭不能作出了自己的承诺。这种情形不属于情事变更，不能解除房屋买卖合同。
11.房屋买卖双方尚未签订书面的购房合同，但双方已经在房屋权属登记中心签字确认了《存量房自行成交网上签约申请表》、《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（即“网签”），且已明确了合同的价款、房屋信息的，应当认定双方的买卖合同已经成立。
12.当房屋的实际面积与合同约定的面积出现误差的时候，根据合同相对性原则，只有直接的合同当事人之间可以主张权利或承担义务。房屋是否转卖，并不影响权利人依据合同主张权利。
13.房屋出卖人在缔约过程中存在瑕疵行为，违反了诚实信用原则和先合同义务，买受人以出卖人违反先合同义务的瑕疵行为拒绝履行主要合同义务，属于不当行使履行抗辩权，应当承担相应的损害赔偿责任。
14.夫妻一方擅自处分登记于其名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，房屋买卖合同有效的，买受人要求继续履行的，法院不予以支持。买受人可以主张解除合同，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
15.法律规定房屋买卖应当采用书面形式签订合同。以口头形式订立合同时出具房款收条，如果对买卖的标的和数量存在争议，且不能有效证明“一方已经履行主要义务，对方接受的”，该房屋合同尚未依法成立。买受人可以根据缔约过失责任请求赔偿机会利益损失，但不能要求对方赔偿房价上涨损失。
16.一房二卖情况下可以将出卖人的违约收益用于对买受人进行赔偿。房屋差价损失是典型的机会成本损失，这种机会成本损失的赔偿，在一房二卖的情况下可用收益法，将出卖人转卖的价格减去涉案合同的交易价格，以此作为出卖人的违约收益，对买受人进行赔偿。
17.银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，当事人签订房屋买卖合同时均不可预测。购房人确有证据证明其因银行房贷政策调整而无法履行付款义务，且合同没有明确约定即使购房人无法获得银行贷款也应承担继续履行合同义务的，可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定处理，允许当事人解除合同，购房人不承担违约责任。