房屋漏水，是房东还是房客的责任？
2016-12-03926
【案例】
2013年5月2日，苏先生和唐先生签订《租赁合同》。合同中约定苏先生承租唐先生位于重庆市沙坪坝区某商铺；租赁合同的期限为2013年5月1日起至2017年4月30日止；租金为每月4万元，租金按照每季度（3个月）支付一次，苏先生需在每季度前10日支付下季度租金。
2014年7月7日，因店内排污管道漏水，导致出租房内积水，店内吊顶、墙纸、地板损坏。苏先生多次通知唐先生予以维修，但是唐先生均拒绝履行，2014年7月29日，为了避免扩大损失，苏先生自行支付了10000元对漏水问题进行维修。同日，苏先生向唐先生付租金60000元，尚余60000元未支付。后因苏先生拖欠唐先生租金，双方无法协商一致，唐先生将苏先生告上重庆市沙坪坝区法院。
【法院裁判】
一、苏先生于本判决发生法律力后立即给付唐先生2014年8月31日至2014年10月31日期间的房屋租金23835.85元。
二、驳回唐先生的其他诉讼请求。一审案件受理费1300元，减半交纳650元，由唐先生负担450元，苏先生负担200元。
【争议焦点】
一、租赁房屋的维修义务由谁承担？
1.双方当事人签订《租赁合同》，出租人将房屋出租给承租人进行使用，出租人对于出租的房屋应当承担瑕疵担保责任，保证房屋符合适租的条件，并且出租的房屋亦要满足《租赁合同》中的约定，否则出租人需要按照约定采取补救措施，确保房屋满足要求。
2.在租赁期间，虽然是承租人实际占有及使用房屋，但是在房屋出现漏水、电路老化等问题时，出租人需要承担房屋首要的维修义务，积极的采取措施，保障房屋的适租性。（合同中没有约定维修义务承担者）
二、出租人不履行维修义务时，承租人是否可以拒付租金？
按照《合同法》规定，出租人应当按照合同约定提供房屋，承租人支付租金。支付租金是承租人应当履行的法定及合同义务，当房屋出现漏水，出租人拒绝履行维修义务时，承租人有权自行对房屋进行维修，防止损失的进一步扩大，对于维修的费用可以在租金中予以扣除或者延长相应的租期，所以承租人抗辩的范围仅仅是与维修费用相当的租金，超过维修费用的租金仍然需要按期支付，不能任意的扩大，拒绝支付全部租金。
【法条链接】
《合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《合同法》第二百二十条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
《合同法》第二百二十一条：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。